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Guillem Fernàndez Evangelista. Associació ProHabitatge

Sobreocupación. Problemas de detección y gestión

Fecha: 31.03.2011
Sobreocupación. Problemas de detección y gestión

La ocupación de una vivienda se refiere en general a las normas de espacio y adecuación de una vivienda para la familia o unidad de convivencia que la habita y por lo tanto existirá sobreocupación cuando nos encontremos con una situación donde se superan los máximos fijados por las normas[1].

En el Estado Español las condiciones de habitabilidad se han regulado desde el Siglo XIX, pero no ha sido hasta el traspaso de competencias en materia de vivienda que las Comunidades Autónomas han podido intervenir en el control de estas. En este sentido podemos ver dos ejemplos actuales como las definiciones de sobreocupación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda en Cataluña[2](LDVC) y su desarrollo en el Decreto 55/2009 sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula o el Anteproyecto de Ley de Vivienda del País Vasco aprobado por Orden de 17 de enero de 2011 que apunta a su desarrollo posterior reglamentariamente[3]. Estas definiciones entienden que la sobreocupación de viviendas es un incumplimiento de la función social de la propiedad y en consecuencia se da una utilización anómala de las viviendas que habrá que corregir mediante la actuación de la Administración, pero para ello previamente hay detectar estas situaciones.

Detección

Vista la definición de la sobreocupación desde una perspectiva técnica relacionada con el número de personas, la superficie y las condiciones de higiene y salubridad de las viviendas, los principales instrumentos para su detección por parte de los ayuntamientos en virtud de la Ley 7/1985 de Bases de Régimen Local[4], son el Padrón municipal que debería determinar quien vive en la vivienda y el Catastro para acreditar su superficie, año de construcción y calidad de la edificación.

El primer obstáculo es precisamente que estar empadronado en una vivienda a la práctica no es sinónimo de vivir en ella, lo que lleva a detectar sobreempadronamiento y no sobreocupación de la vivienda. Cuando existe sobreocupación de una vivienda los principales afectados son precisamente la comunidad de vecinos y por ello, estos son cada vez más una fuente de información importante para la detección de viviendas sobreocupadas, igual o más importante que el Padrón y el Catastro, aunque en muchos casos estos desconozcan los límites de ocupación de la normativa de habitabilidad. Las vías proactivas de comunicación con los vecinos serán uno de los principales instrumentos de detección así como las oficinas municipales de atención al público, las oficinas de vivienda o las oficinas de servicios sociales. Pero precisamente las mismas personas que han vivido en estas circunstancias pueden ofrecer información de interés. Así pues la trayectoria residencial de los usuarios/as de programas de entidades sociales que han dormido en viviendas sobreocupadas anteriormente a la entrada en el programa también puede ser clave para detectar situaciones de sobreocupación. Por ello vemos que cada vez más son mecanismos cualitativos y no cuantitativos los más eficaces para la detección de la sobreocupación, pero es importante que para la colaboración de estos agentes sea necesario tratar la problemática no desde un enfoque de “policía administrativa” sino desde su reconocimiento como una problemática de exclusión social y residencial.

La LDVC establece como mecanismos de detección las declaraciones o actos propios del titular de la vivienda, las declaraciones y comprobaciones del personal público que tiene atribuidas las funciones de inspección o agentes de la autoridad en general y la negativa injustificada del titular de la vivienda a facilitar las comprobaciones de la Administración si no hay ninguna causa verosímil que la fundamente y por último los anuncios publicitarios. En consecuencia esto se traduce en que los ayuntamientos deberían establecer contactos con los Registros de la Propiedad para confirmar la titularidad de la vivienda y su uso como tal, y no de local o pensión, (aunque se puede dar la situación de que los propietarios/as desconozcan la actividad que se realiza en su vivienda). También conlleva que en la mayoría de los casos los ayuntamientos encargan a la Policía Local (como policía administrativa) la tarea de inspección y no a los Servicios Sociales, lo que supone una diferenciación en la aproximación de la problemática de la sobreocupación entendiéndola más como un problema técnico-administrativo y/o de orden público que no como una problemática de carácter social.

Abordar la sobreocupación de viviendas desde un enfoque social implica que aparte de cumplir una normativa técnica concreta, el objetivo y fin último de la actuación administrativa debería centrarse en la solución de las necesidades residenciales de estas personas. Aproximarse a esta problemática desde un enfoque u otro tiene diferentes implicaciones en su gestión. La sobreocupación de viviendas se presenta como sinónimo de infravivienda, pensiones ilegales, pisos patera, camas calientes o realquiler de habitaciones, pero cada una de estas situaciones podría tener entidad propia como problemática residencial. Así pues las situaciones de sobreocupación de viviendas, aunque puedan tener elementos en común, no tienen una única solución y por lo tanto una primera idea fuerza a transmitir es que “a múltiples problemáticas se deberá responder con múltiples soluciones”. Evidentemente entre ellas debería haber actuaciones para evitar la sobreocupación de prevención, intervención y penalización como la declaración de áreas de tanteo y de retracto, la expropiación del inmueble, la expropiación temporal del usufructo de la vivienda, las órdenes de ejecución subsidiaria o las sanciones, pero también se deberían desarrollar nuevas soluciones residenciales y coordinarlas con servicios sociales municipales o de entidades sociales.

Gestión

Entender la sobreocupación de viviendas desde una perspectiva de problema técnico – administrativo, ha llevado a diferentes municipios a optar por soluciones puramente administrativas y que en algunos casos son ilegales, como la denegación de la inscripción al Padrón o establecer a nivel municipal (aprobado por Pleno) un número máximo de habitantes por vivienda. Además en algunos casos los municipios intentan superar indiscriminadamente las limitaciones que establece el artículo 18 de la Constitución, de donde se deriva que la Administración no puede entrar en un domicilio sin consentimiento del titular sino existe una autorización judicial o una situación de delito flagrante[5] y para evitar esto se buscan indicios legales para determinar si se esta produciendo, o no, una actividad hotelera sin licencia que pudiera dar paso a una medida cautelar para precintar el local o vivienda y para ello necesitan cumplimentar un expediente mediante pruebas.

Hay otras medidas utilizadas, no ausentes de polémica, como la exigencia de la cédula de habitabilidad para empadronarse, la exigencia de una autorización de la persona empadronada o la baja de oficio del Padrón sino se vive en el domicilio[6]. Pero denegar la inscripción en el Padrón o cerrar una vivienda (o pensión) sobreocupada sin tener en cuenta los problemas de las personas que viven en esta situación y/o que los han llevado a ella, no resuelve esta problemática, sino que la traslada.

Gestionar la sobreocupación de viviendas centrándose en las personas y sus necesidades implica disponer de múltiples recursos sociales y residenciales. En una vivienda sobreocupada pueden existir diferentes perfiles de personas (en riesgo o) en exclusión social aunque en los últimos años se haya asociado únicamente al fenómeno de la inmigración.

Independientemente de la situación administrativa[7] en la que se encuentre una persona en una vivienda sobreocupada, es necesario que los municipios articulen un sistema de provisión residencial para colectivos en exclusión social donde se pueda desarrollar una intervención inclusiva. Para ello son necesarias diferentes soluciones residenciales, como lo pueden ser si se desarrollan en el caso catalán, las llamadas Viviendas de Inserción (art. 70 LDVC) o los Alojamientos Colectivos Protegidos y los Alojamientos de Acogida (art. 40 y 92 respectivamente del Plan Catalán de Vivienda 2009 – 2012), pero también es necesario programas de mediación residencial y acompañamiento social adaptado a las necesidades individuales y por lo tanto un protocolo de intervención social en viviendas sobreocupadas donde se realice un peritaje social de la situación en la que se encuentran las personas. En este sentido sino existe un enfoque multidimensional de la problemática y en consecuencia una coordinación entre los diferentes departamentos implicados (como Vivienda, Servicios Sociales, Sanidad o Justicia), entre los diferentes niveles administrativos y entre los diferentes agentes que intervienen en su prevención y gestión, difícilmente se podrá actuar eficazmente sobre la problemática de la sobreocupación de viviendas.



[1] Históricamente se ha utilizado el término hacinamiento para mostrar una realidad residencial precaria que afectaba a personas pero realmente el término hacinar se utilizaba para cosas (Poner los haces unos sobre otros formando hacina. Amontonar, acumular, juntar sin orden. DRAE) y no para personas. Así pues es un acierto de las normativas que apuestan por la utilización del término sobreocupación no solo porque el verbo ocupar signifique llenar un espacio o habitar una casa, sino también porque su definición incluye preocuparse por una persona prestándole atención y asumir la responsabilidad de un asunto, encargarse de él (DRAE) lo que quiere ser la propuesta final de este artículo.

[2] Artículo 3.e) Vivienda sobreocupada: la vivienda en la que se alojan un número excesivo de personas, en consideración a los servicios de la vivienda y a los estándares de superficie por persona fijados en Cataluña como condiciones de habitabilidad. Se exceptúan las unidades de convivencia vinculadas por lazos de parentesco, si el exceso de ocupación no supone incumplimientos manifiestos de las condiciones exigibles de salubridad e higiene ni genera problemas graves de convivencia con el entorno.

[3] Artículo 60. Vivienda sobreocupada. Se considera que una vivienda se encuentra sobreocupada cuando su número de habitantes excede del máximo considerado adecuado en relación a la superficie, número y dimensión de las piezas habitables y condiciones de habitabilidad de la vivienda. Reglamentariamente se regulará el régimen aplicable a las viviendas sobreocupadas y las actuaciones tendentes a evitar y corregir las situaciones de sobreocupación.

[4] 25.2.d LBRL Ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística; promoción y gestión de viviendas;

25.2.h LBRL h. Protección de la salubridad pública

[5] 18.2CE. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en el sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito

[6] Aguado,V. «Inscripció al padró municipal en casos de sobreocupació d’habitatges», VV. AA.: Informe Pi i Sunyer sobre la gestió municipal de l’empadronament dels immigrants, Fundació Carles Pi i Sunyer, Barcelona, 2008, pp. 67-92.

[7] Asumiendo que lo que exige la normativa relativa al padrón municipal no es la residencia legal sino la residencia habitual en el término municipal.

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